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Comprar casa em Portugal: o processo passo a passo
Comprar casa é uma das maiores decisões financeiras que se tomam, e em Portugal o processo tem etapas e documentos próprios. Este guia resume-as pela ordem em que costumam acontecer, com o que deve preparar em cada uma e onde confirmar as regras em vigor.
Quanto pode gastar: orçamento e custos da compra
O preço da casa não é o único valor a pagar. À compra somam-se impostos, os custos da escritura e do registo e, se pedir crédito, as despesas do banco. Faça as contas a tudo antes de começar a visitar casas, para procurar dentro do valor certo.
Se vai precisar de crédito habitação, fale com o banco ou com um intermediário de crédito logo no início. Uma simulação diz-lhe quanto o banco estará disposto a emprestar e qual seria a prestação mensal. Na maioria dos casos o banco não financia a totalidade do valor da casa, e a parte que falta, a chamada entrada, sai das suas poupanças.
Para o orçamento, some:
- o preço da casa
- o IMT e o imposto do selo, explicados mais abaixo
- a escritura e o registo
- as despesas do crédito, se o pedir: avaliação da casa, comissões e seguros
- uma margem para a mudança, obras ou mobília
Há apoios e isenções para jovens que compram a primeira habitação própria e permanente, ou seja, a casa onde vão viver e ter a morada fiscal. As condições mudam com frequência: confirme as que estão em vigor no Portal da Habitação e no Portal das Finanças.
Documentos de que vai precisar
Para comprar casa precisa de um documento de identificação válido e de um NIF, o número de identificação fiscal atribuído pelas Finanças. Quem vive fora de Portugal pode ter de nomear um representante fiscal; as regras estão no Portal das Finanças. Se pedir crédito, o banco vai pedir também comprovativos de rendimentos.
Os documentos da casa são reunidos pelo vendedor, mas vale a pena pedi-los e lê-los antes de assinar qualquer contrato:
- Caderneta predial:
- a ficha da casa nas Finanças, com a identificação do imóvel, a área e o valor patrimonial tributário, o valor que as Finanças usam para calcular os impostos.
- Certidão permanente do registo predial:
- mostra quem é o dono e se há hipotecas, penhoras ou outros encargos sobre a casa. Consulta-se online com um código de acesso.
- Certificado energético:
- classifica a eficiência energética da casa e é obrigatório para vender.
- Licença de utilização e ficha técnica da habitação:
- confirmam que a casa pode ser usada para habitação e descrevem como foi construída. As regras sobre quando são exigidas na escritura mudaram nos últimos anos; quem faz a escritura confirma o que se aplica à sua compra.
Num apartamento, peça também uma declaração do administrador do condomínio com as quotas em dívida e as obras já aprovadas. Evita herdar despesas que não sabia que existiam.
Procurar casa e fazer visitas
Defina o que é indispensável e o que é negociável: zona, tipologia (o número de quartos: T1, T2, T3), área, estado de conservação, estacionamento e transportes. Uma lista curta ajuda a comparar casas e a decidir mais depressa quando aparece a certa.
Nas visitas, olhe além da decoração. Sinais de humidade, o estado das janelas, da canalização e da instalação elétrica, a exposição solar e o ruído mudam o conforto e os custos futuros. Se puder, volte à casa a outra hora do dia. Num apartamento, pergunte pelo valor do condomínio e pelo estado das partes comuns.
Se tiver dúvidas sobre o estado da construção, uma vistoria feita por um técnico antes da proposta pode evitar surpresas caras.
Fazer uma proposta e negociar
Quando encontrar a casa, faça a proposta por escrito, com o preço oferecido e as condições que são importantes para si: o prazo para a escritura, o que fica na casa (eletrodomésticos ou mobília) e, se precisar de crédito, que a compra depende da aprovação do banco.
O preço pedido é muitas vezes um ponto de partida. Comparar com vendas recentes de casas parecidas na mesma zona dá-lhe uma base sólida para negociar.
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV)
Com o preço acordado, comprador e vendedor costumam assinar um contrato-promessa de compra e venda, conhecido por CPCV. É o documento em que as duas partes se comprometem a fazer a escritura, com o preço, a data prevista e as condições do negócio.
No contrato-promessa, o comprador entrega normalmente um sinal: um valor pago adiantado, que depois conta para o preço. Pela regra geral do Código Civil, se quem desiste do negócio for o comprador, perde o sinal; se for o vendedor, tem de o devolver em dobro. O contrato pode prever outras soluções, por isso cada cláusula deve ser lida com atenção.
Antes de assinar, confirme que o contrato-promessa indica:
- a identificação completa das partes e da casa, igual à do registo predial
- o preço, o valor do sinal e a forma de pagamento do restante
- o prazo para a escritura e quem a marca
- o que acontece se o banco recusar o crédito
- que a casa é entregue livre de hipotecas e outros encargos
Um advogado ou solicitador pode rever o contrato antes da assinatura, sobretudo se o negócio tiver condições fora do comum.
IMT, imposto do selo e outros custos
Antes da escritura, o comprador paga dois impostos às Finanças:
- IMT:
- o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, pago por quem compra. O valor depende do preço (ou do valor patrimonial tributário, se for mais alto), da localização e do uso da casa: a taxa é diferente para a casa onde vai viver e para uma segunda habitação ou um investimento.
- Imposto do selo:
- uma percentagem do valor da compra, paga também antes da escritura. Se pedir crédito, há ainda imposto do selo sobre o valor do empréstimo.
As taxas mudam com os orçamentos do Estado. O Portal das Finanças permite simular o IMT e o imposto do selo e dá o valor para o seu caso.
Somam-se os custos da escritura e do registo, que dependem de onde e como são feitos, e, se houver crédito, a avaliação da casa pelo banco, as comissões e os seguros. Depois da compra, passa a pagar todos os anos o IMI, o Imposto Municipal sobre Imóveis, calculado sobre o valor patrimonial tributário com uma taxa definida por cada câmara municipal.
A escritura e o registo da casa
A escritura é o momento em que a casa passa a ser sua. Pode ser feita num notário, com um advogado ou solicitador (num documento que eles autenticam) ou num balcão Casa Pronta, que trata da escritura e do registo no mesmo ato.
No dia, comprador e vendedor assinam, o preço em falta é pago e, se houver crédito, o banco assina o contrato do empréstimo e a hipoteca. Leve o documento de identificação e os comprovativos de pagamento do IMT e do imposto do selo.
Depois da escritura, a compra tem de ficar inscrita no registo predial em seu nome. Na Casa Pronta isso acontece logo; nos outros casos, confirme quem trata do registo e peça a certidão atualizada.
Depois de receber as chaves:
- passe para o seu nome os contratos da luz, água, gás e internet
- se comprou a casa para viver, mude a morada fiscal dentro do prazo que as Finanças indicam, para não perder benefícios fiscais da compra
- guarde a escritura, a certidão do registo e os comprovativos dos impostos: vai precisar deles se um dia vender
Onde confirmar a informação
- Portal das Finanças: NIF, IMT, imposto do selo, IMI e simulação dos impostos da compra.
- Portal da Habitação: apoios públicos à compra de casa.
- Portal do Cliente Bancário: o que saber antes de pedir crédito habitação, pelo Banco de Portugal.
- Portal da Justiça: certidão permanente do registo predial e balcões Casa Pronta.
Cada compra tem particularidades. Para o seu caso, fale com um advogado, solicitador ou notário sobre o contrato e a escritura, e com o banco ou um intermediário de crédito sobre o financiamento.
