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Acheter un logement au Portugal : le processus étape par étape
Acheter un logement est l'une des plus grandes décisions financières que l'on prend, et au Portugal le processus a ses propres étapes et documents. Ce guide les résume dans l'ordre où elles se déroulent habituellement, avec ce que vous devez préparer à chacune et où vérifier les règles en vigueur.
Combien dépenser : budget et frais d'achat
Le prix du logement n'est pas le seul montant à payer. S'y ajoutent des impôts, les frais de l'acte de vente et de l'enregistrement et, si vous empruntez, les frais de la banque. Faites le calcul complet avant de commencer les visites, pour chercher dans le bon budget.
Si vous aurez besoin d'un crédit immobilier, adressez-vous à la banque ou à un intermédiaire de crédit dès le départ. Une simulation vous indique combien la banque sera prête à vous prêter et quelle serait la mensualité. Dans la plupart des cas, la banque ne finance pas la totalité de la valeur du logement, et la part manquante, l'apport personnel, provient de votre épargne.
Pour votre budget, additionnez :
- le prix du logement
- l'IMT et le droit de timbre, expliqués plus bas
- l'acte de vente et l'enregistrement
- les frais du crédit, si vous empruntez : expertise du logement, commissions et assurances
- une marge pour le déménagement, des travaux ou des meubles
Il existe des aides et des exonérations pour les jeunes qui achètent leur première résidence principale et permanente, c'est-à-dire le logement où ils vont vivre et avoir leur domicile fiscal. Les conditions changent souvent : vérifiez celles en vigueur sur le Portal da Habitação (le portail public du logement) et le Portal das Finanças (le portail de l'administration fiscale).
Les documents dont vous aurez besoin
Pour acheter un logement, il vous faut une pièce d'identité valide et un NIF, le numéro d'identification fiscale attribué par l'administration fiscale portugaise (Finanças). Les personnes qui vivent hors du Portugal peuvent devoir désigner un représentant fiscal ; les règles figurent sur le Portal das Finanças. Si vous empruntez, la banque vous demandera aussi des justificatifs de revenus.
Les documents du logement sont réunis par le vendeur, mais il vaut la peine de les demander et de les lire avant de signer le moindre contrat :
- Caderneta predial :
- la fiche du bien auprès de l'administration fiscale, avec son identification, sa surface et sa valeur fiscale (valor patrimonial tributário), la valeur que l'administration utilise pour calculer les impôts.
- Certidão permanente do registo predial :
- l'extrait du registre foncier. Il indique qui est le propriétaire et s'il existe des hypothèques, des saisies ou d'autres charges sur le bien. Il se consulte en ligne avec un code d'accès.
- Certificat énergétique :
- il classe la performance énergétique du logement et il est obligatoire pour vendre.
- Licença de utilização et ficha técnica da habitação :
- le permis d'habiter, qui confirme que le bien peut servir de logement, et la fiche technique, qui décrit sa construction. Les règles sur les cas où ils sont exigés lors de l'acte ont changé ces dernières années ; la personne qui établit l'acte confirme ce qui s'applique à votre achat.
Pour un appartement, demandez aussi une attestation du syndic de copropriété (condomínio) indiquant les charges impayées et les travaux déjà votés. Vous évitez ainsi d'hériter de dépenses dont vous ignoriez l'existence.
Chercher un logement et faire des visites
Définissez ce qui est indispensable et ce qui est négociable : quartier, nombre de chambres, surface, état, stationnement et transports. Au Portugal, la typologie des annonces compte les chambres : T1 (1 chambre), T2 (2 chambres), T3 (3 chambres). Une courte liste vous aide à comparer les logements et à décider plus vite quand le bon se présente.
Lors des visites, regardez au-delà de la décoration. Les traces d'humidité, l'état des fenêtres, de la plomberie et de l'installation électrique, l'exposition au soleil et le bruit changent le confort et les coûts futurs. Si possible, revenez à un autre moment de la journée. Pour un appartement, renseignez-vous sur le montant des charges de copropriété et l'état des parties communes.
Si vous avez des doutes sur l'état du bâti, une inspection par un professionnel avant l'offre peut éviter des surprises coûteuses.
Faire une offre et négocier
Quand vous avez trouvé le logement, faites votre offre par écrit, avec le prix proposé et les conditions qui comptent pour vous : le délai pour l'acte de vente, ce qui reste dans le logement (électroménager ou meubles) et, si vous avez besoin d'un crédit, que l'achat dépend de l'accord de la banque.
Le prix demandé est souvent un point de départ. Le comparer aux ventes récentes de logements semblables dans le même quartier vous donne une base solide pour négocier.
Le compromis de vente (CPCV)
Une fois le prix convenu, l'acheteur et le vendeur signent en général une promesse d'achat et de vente, appelée CPCV (contrato-promessa de compra e venda). C'est le document par lequel les deux parties s'engagent à signer l'acte de vente, avec le prix, la date prévue et les conditions de la transaction.
À la signature du compromis, l'acheteur verse normalement un acompte (sinal) : une somme payée à l'avance, qui compte ensuite dans le prix. Selon la règle générale du Code civil portugais, si c'est l'acheteur qui renonce, il perd l'acompte ; si c'est le vendeur, il doit le rembourser au double. Le contrat peut prévoir d'autres solutions, c'est pourquoi chaque clause doit être lue avec attention.
Avant de signer, vérifiez que le compromis indique :
- l'identification complète des parties et du bien, identique à celle du registre foncier
- le prix, le montant de l'acompte et les modalités de paiement du solde
- le délai pour l'acte de vente et qui le fixe
- ce qui se passe si la banque refuse le crédit
- que le bien est remis libre d'hypothèques et d'autres charges
Un avocat ou un solicitador (un juriste portugais qui peut aussi établir les actes de vente) peut relire le contrat avant la signature, surtout si la transaction comporte des conditions inhabituelles.
IMT, droit de timbre et autres frais
Avant l'acte de vente, l'acheteur paie deux impôts à l'administration fiscale :
- IMT :
- l'impôt municipal sur les transmissions immobilières (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), payé par l'acheteur. Son montant dépend du prix (ou de la valeur fiscale, si elle est plus élevée), de la localisation et de l'usage du logement : le taux est différent pour la résidence où vous allez vivre et pour une résidence secondaire ou un investissement.
- Droit de timbre (imposto do selo) :
- un pourcentage de la valeur de l'achat, payé lui aussi avant l'acte. Si vous empruntez, un droit de timbre s'applique également au montant du prêt.
Les taux changent avec les budgets de l'État. Le Portal das Finanças permet de simuler l'IMT et le droit de timbre et donne le montant pour votre situation.
S'y ajoutent les frais de l'acte et de l'enregistrement, qui dépendent du lieu et de la façon dont ils sont faits, et, en cas de crédit, l'expertise du logement par la banque, les commissions et les assurances. Après l'achat, vous payez chaque année l'IMI, la taxe foncière municipale, calculée sur la valeur fiscale avec un taux fixé par chaque commune.
L'acte de vente et l'enregistrement du bien
L'acte de vente (escritura) est le moment où le logement devient le vôtre. Il peut être signé chez un notaire, avec un avocat ou un solicitador (dans un document qu'ils authentifient) ou dans un guichet Casa Pronta, un service public qui s'occupe de l'acte et de l'enregistrement en une seule fois.
Le jour venu, l'acheteur et le vendeur signent, le solde du prix est payé et, en cas de crédit, la banque signe le contrat de prêt et l'hypothèque. Apportez votre pièce d'identité et les justificatifs de paiement de l'IMT et du droit de timbre.
Après l'acte, l'achat doit être inscrit au registre foncier à votre nom. Avec Casa Pronta, c'est immédiat ; dans les autres cas, vérifiez qui s'occupe de l'enregistrement et demandez l'extrait mis à jour.
Une fois les clés en main :
- mettez à votre nom les contrats d'électricité, d'eau, de gaz et d'internet
- si vous avez acheté le logement pour y vivre, changez votre domicile fiscal dans le délai indiqué par l'administration fiscale, pour ne pas perdre les avantages fiscaux de l'achat
- conservez l'acte, l'extrait du registre et les justificatifs des impôts : vous en aurez besoin si vous vendez un jour
Où vérifier l'information
- Portal das Finanças : l'administration fiscale portugaise : NIF, IMT, droit de timbre, IMI et simulation des impôts de l'achat.
- Portal da Habitação : le portail public du logement, avec les aides publiques à l'achat.
- Portal do Cliente Bancário : ce qu'il faut savoir avant de demander un crédit immobilier, par le Banco de Portugal.
- Portal da Justiça : le portail du ministère de la Justice : extrait du registre foncier et guichets Casa Pronta.
Chaque achat a ses particularités. Pour votre situation, adressez-vous à un avocat, un solicitador ou un notaire pour le contrat et l'acte, et à la banque ou à un intermédiaire de crédit pour le financement.
