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Louer un logement : droits et devoirs du locataire
La location d'un logement au Portugal est régie par le Code civil et par le Nouveau régime de la location urbaine, appelé NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano). Les règles ont changé plusieurs fois ces dernières années : ce guide explique donc les principes qui restent et indique où vérifier les détails en vigueur.
Avant de louer : ce qu'il faut vérifier
- L'état du logement : humidité, fenêtres, électroménager, plomberie et installation électrique
- Le certificat énergétique, obligatoire pour louer, qui montre si le logement est facile à chauffer et à garder frais
- Qui est le propriétaire : vous pouvez demander à voir la caderneta predial (la fiche du bien auprès de l'administration fiscale) ou l'extrait du registre foncier
- Ce qui est compris dans le loyer : charges de copropriété (condomínio), eau, électricité, internet ou meubles
- Le règlement de copropriété, pour un appartement
Si le logement est loué meublé, faites un inventaire avec photos le jour de l'entrée, signé par les deux parties. C'est la meilleure preuve de l'état dans lequel vous avez reçu le logement.
Le contrat de location
Le contrat de location, ou bail, doit être écrit. Il identifie le bailleur (le propriétaire qui loue), le locataire et le logement, et indique au minimum :
- le montant du loyer, la date et le mode de paiement
- la durée du bail et les règles de renouvellement
- l'usage du logement, normalement l'habitation
- le dépôt de garantie et les loyers payés d'avance, le cas échéant
- qui paie les charges de copropriété et les consommations
Pour un logement, la loi fixe des durées minimales et des règles propres de renouvellement et de départ. Lisez ces clauses avec attention : elles définissent combien de temps vous pouvez rester dans le logement et avec quel préavis vous devez prévenir si vous voulez partir.
Le bailleur doit déclarer le bail à l'administration fiscale (Finanças). Demandez une quittance pour chaque loyer payé ; dans de nombreux cas, le bailleur l'émet sur le Portal das Finanças. Avec le bail déclaré et les quittances en ordre, vous pouvez déduire une partie des loyers de votre IRS (l'impôt sur le revenu portugais), si le logement est votre résidence principale et dans les limites en vigueur.
Dépôt de garantie et loyers d'avance
Il est courant que le bailleur demande un dépôt de garantie (caução) au début du bail : une somme remise en garantie, restituée à la fin s'il n'y a ni loyers impayés ni dégâts au-delà de l'usure normale.
Il peut aussi demander des loyers payés d'avance. La loi limite le nombre de loyers qui peuvent être exigés de cette façon : vérifiez la limite en vigueur avant de payer et demandez toujours un reçu pour tout ce que vous remettez.
Le bail doit indiquer le montant du dépôt de garantie, les conditions de sa restitution et le délai. S'il ne le fait pas, demandez que ce soit ajouté avant de signer.
Les droits du locataire
- Jouir du logement sans ingérence :
- le bailleur ne peut pas entrer dans le logement sans votre autorisation, ni empêcher l'usage normal de ce qui a été loué.
- Travaux d'entretien :
- les travaux nécessaires pour que le logement reste habitable sont, en règle générale, à la charge du bailleur. Signalez les pannes graves par écrit.
- Révision du loyer :
- sauf disposition contraire du bail, le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, selon le coefficient publié chaque année au Diário da República (le journal officiel portugais), et le bailleur doit prévenir à l'avance.
- Quittance :
- chaque loyer payé donne droit à une quittance.
- Droit de préemption :
- dans certaines conditions prévues par la loi, si le bailleur vend le logement, le locataire est prioritaire pour l'acheter au même prix.
- Stabilité :
- le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans les cas et avec le préavis prévus par la loi et par le bail.
Les devoirs du locataire
- Payer le loyer à la date convenue
- Utiliser le logement pour l'usage prévu au bail et en prendre soin
- Prévenir le bailleur, sans attendre, des pannes ou problèmes qui demandent une réparation
- Ne pas faire de travaux sans l'autorisation du bailleur
- Ne pas sous-louer ni céder le logement à une autre personne sans autorisation écrite
- Permettre au bailleur de vérifier l'état du logement, avec un préavis
- Respecter le règlement de copropriété
- Rendre le logement en fin de bail dans l'état où vous l'avez reçu, sauf l'usure normale
Quand le bail prend fin
Un bail prend fin parce qu'il arrive à son terme et qu'une des parties ne veut pas le renouveler, parce que le locataire décide de partir, ou d'un commun accord. La notification se fait par écrit, normalement par lettre recommandée avec accusé de réception, avec le préavis prévu au bail et par la loi, qui dépend de la durée du bail.
Le jour du départ :
- faites un état des lieux avec le bailleur et comparez-le à l'inventaire d'entrée
- relevez les compteurs d'électricité, d'eau et de gaz
- rendez toutes les clés et demandez un document qui le confirme
- convenez de la restitution du dépôt de garantie et de son délai
Aides au loyer et où vérifier l'information
Il existe des programmes publics d'aide aux locataires, surtout pour les jeunes et les familles aux revenus plus modestes. Les conditions changent souvent, et le Portal da Habitação réunit celles en vigueur.
- Portal da Habitação : le portail public du logement : aides au loyer et informations sur la location.
- Diário da República : le journal officiel portugais, avec le texte en vigueur du Code civil et du NRAU.
- Portal das Finanças : l'administration fiscale portugaise : quittances de loyer électroniques et déduction des loyers de l'IRS.
En cas de litige avec le bailleur ou de doute sur une clause, adressez-vous à un avocat ou à un solicitador (un juriste portugais) avant de prendre une décision.
