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Alquilar casa: derechos y obligaciones del inquilino
El alquiler de vivienda en Portugal se rige por el Código Civil y por el Nuevo Régimen del Arrendamiento Urbano, conocido como NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano). Las normas han cambiado varias veces en los últimos años, por eso esta guía explica los principios que se mantienen e indica dónde comprobar los detalles vigentes.
Antes de alquilar: qué comprobar
- El estado de la casa: humedad, ventanas, electrodomésticos, fontanería e instalación eléctrica
- El certificado energético, obligatorio para alquilar, que muestra si la casa es fácil de calentar y de mantener fresca
- Quién es el propietario: puede pedir ver la caderneta predial (la ficha de la casa en la administración tributaria) o la certificación del registro de la propiedad
- Qué incluye la renta: comunidad, agua, luz, internet o muebles
- Las normas de la comunidad de propietarios, en un piso
Si la casa se alquila amueblada, haga un inventario con fotografías el día de la entrada, firmado por las dos partes. Es la mejor prueba del estado en que recibió la casa.
El contrato de alquiler
El contrato de alquiler tiene que hacerse por escrito. Identifica al arrendador (el propietario que alquila), al inquilino y la casa, e indica como mínimo:
- el importe de la renta, la fecha y la forma de pago
- la duración del contrato y las normas de renovación
- el uso de la casa, normalmente como vivienda
- la fianza y las rentas pagadas por adelantado, si las hay
- quién paga la comunidad y los consumos
Para vivienda, la ley fija duraciones mínimas y normas propias de renovación y de salida. Lea esas cláusulas con atención: definen durante cuánto tiempo puede quedarse en la casa y con qué antelación tiene que avisar si quiere irse.
El arrendador tiene que comunicar el contrato a la administración tributaria (Finanças). Pida recibo de cada renta pagada; en muchos casos el arrendador lo emite en el Portal das Finanças. Con el contrato comunicado y los recibos en orden, puede deducir parte de las rentas en el IRS (el impuesto sobre la renta portugués), si la casa es su vivienda habitual y dentro de los límites vigentes.
Fianza y rentas adelantadas
Es habitual que el arrendador pida una fianza (caução) al inicio del contrato: un importe entregado como garantía, que se devuelve al final si no hay rentas pendientes ni daños más allá del desgaste normal del uso.
También puede pedir rentas pagadas por adelantado. La ley limita cuántas rentas pueden exigirse de esta forma: compruebe el límite vigente antes de pagar y pida siempre recibo de todo lo que entregue.
El contrato debe decir cuánto es la fianza, en qué condiciones se devuelve y en qué plazo. Si no lo dice, pida que se añada antes de firmar.
Los derechos del inquilino
- Usar la casa sin interferencias:
- el arrendador no puede entrar en la casa sin su autorización, ni impedir el uso normal de lo que se ha alquilado.
- Obras de conservación:
- las obras necesarias para mantener la casa en condiciones de habitabilidad corresponden, por regla general, al arrendador. Comunique las averías graves por escrito.
- Actualización de la renta:
- si el contrato no dice otra cosa, la renta solo puede actualizarse una vez al año, según el coeficiente que se publica cada año en el Diário da República (el boletín oficial portugués), y el arrendador tiene que avisar con antelación.
- Recibo:
- cada renta pagada da derecho a un recibo.
- Derecho de adquisición preferente:
- en ciertas condiciones previstas en la ley, si el arrendador vende la casa, el inquilino tiene prioridad para comprarla por el mismo precio.
- Estabilidad:
- el arrendador solo puede poner fin al contrato en los casos y con la antelación que prevén la ley y el contrato.
Las obligaciones del inquilino
- Pagar la renta en la fecha acordada
- Usar la casa para el fin previsto en el contrato y cuidarla
- Avisar al arrendador, sin demora, de averías o problemas que necesiten reparación
- No hacer obras sin autorización del arrendador
- No subarrendar ni ceder la casa a otra persona sin autorización por escrito
- Permitir que el arrendador compruebe el estado de la casa, con aviso previo
- Cumplir las normas de la comunidad de propietarios
- Devolver la casa al final del contrato en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal
Cuando termina el contrato
Un contrato termina porque llega al final del plazo y una de las partes no quiere renovarlo, porque el inquilino decide irse o por acuerdo entre los dos. La comunicación se hace por escrito, normalmente por carta certificada con acuse de recibo, con la antelación prevista en el contrato y en la ley, que depende de la duración del contrato.
El día de la salida:
- revise la casa con el arrendador y compárela con el inventario de la entrada
- anote las lecturas de los contadores de luz, agua y gas
- entregue todas las llaves y pida un documento que lo confirme
- acuerde la devolución de la fianza y el plazo
Ayudas al alquiler y dónde comprobar la información
Existen programas públicos de ayuda a quien alquila, sobre todo para jóvenes y para familias con ingresos más bajos. Las condiciones cambian con frecuencia, y el Portal da Habitação reúne las vigentes.
- Portal da Habitação: el portal público de vivienda: ayudas al alquiler e información sobre arrendamiento.
- Diário da República: el boletín oficial portugués, con el texto vigente del Código Civil y del NRAU.
- Portal das Finanças: la administración tributaria portuguesa: recibos de renta electrónicos y deducción de las rentas en el IRS.
Si tiene un conflicto con el arrendador o dudas sobre una cláusula, hable con un abogado o solicitador (un profesional jurídico portugués) antes de tomar decisiones.
