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Comprar casa en Portugal: el proceso paso a paso
Comprar casa es una de las mayores decisiones económicas que se toman, y en Portugal el proceso tiene etapas y documentos propios. Esta guía las resume en el orden en que suelen ocurrir, con lo que debe preparar en cada una y dónde comprobar las normas vigentes.
Cuánto puede gastar: presupuesto y gastos de la compra
El precio de la casa no es lo único que hay que pagar. A la compra se suman impuestos, los gastos de la escritura y del registro y, si pide una hipoteca, los gastos del banco. Haga cuentas de todo antes de empezar a visitar casas, para buscar dentro del importe adecuado.
Si va a necesitar una hipoteca, hable con el banco o con un intermediario de crédito desde el principio. Una simulación le dice cuánto estará dispuesto a prestarle el banco y cuál sería la cuota mensual. En la mayoría de los casos el banco no financia la totalidad del valor de la casa, y la parte que falta, la entrada, sale de sus ahorros.
Para el presupuesto, sume:
- el precio de la casa
- el IMT y el impuesto de timbre, explicados más abajo
- la escritura y el registro
- los gastos de la hipoteca, si la pide: tasación de la casa, comisiones y seguros
- un margen para la mudanza, obras o muebles
Existen ayudas y exenciones para jóvenes que compran su primera vivienda habitual y permanente, es decir, la casa donde van a vivir y tener su domicilio fiscal. Las condiciones cambian con frecuencia: consulte las vigentes en el Portal da Habitação (el portal público de vivienda) y en el Portal das Finanças (el portal de la administración tributaria).
Los documentos que va a necesitar
Para comprar casa necesita un documento de identidad válido y un NIF, el número de identificación fiscal que asigna la administración tributaria portuguesa (Finanças). Quien vive fuera de Portugal puede tener que nombrar un representante fiscal; las normas están en el Portal das Finanças. Si pide una hipoteca, el banco le pedirá también justificantes de ingresos.
Los documentos de la casa los reúne el vendedor, pero conviene pedirlos y leerlos antes de firmar cualquier contrato:
- Caderneta predial:
- la ficha de la casa en Finanças, con la identificación del inmueble, la superficie y el valor patrimonial tributário, el valor que Finanças utiliza para calcular los impuestos.
- Certidão permanente do registo predial:
- la certificación del registro de la propiedad. Muestra quién es el propietario y si hay hipotecas, embargos u otras cargas sobre la casa. Se consulta en línea con un código de acceso.
- Certificado energético:
- clasifica la eficiencia energética de la casa y es obligatorio para vender.
- Licença de utilização y ficha técnica da habitação:
- la licencia de uso, que confirma que la casa puede usarse como vivienda, y la ficha técnica, que describe cómo se construyó. Las normas sobre cuándo se exigen en la escritura han cambiado en los últimos años; quien formaliza la escritura confirma lo que se aplica a su compra.
En un piso, pida también un certificado del administrador de la comunidad (condomínio) con las cuotas pendientes y las obras ya aprobadas. Evita heredar gastos que no sabía que existían.
Buscar casa y hacer visitas
Defina qué es imprescindible y qué es negociable: zona, tipología (en Portugal se indica por el número de dormitorios: T1 es 1 dormitorio, T2 son 2, T3 son 3), superficie, estado de conservación, aparcamiento y transporte. Una lista breve le ayuda a comparar casas y a decidir más rápido cuando aparece la adecuada.
En las visitas, mire más allá de la decoración. Las señales de humedad, el estado de las ventanas, de la fontanería y de la instalación eléctrica, la orientación y el ruido cambian el confort y los gastos futuros. Si puede, vuelva a la casa a otra hora del día. En un piso, pregunte por la cuota de la comunidad y por el estado de las zonas comunes.
Si tiene dudas sobre el estado de la construcción, una inspección hecha por un técnico antes de la oferta puede evitar sorpresas caras.
Hacer una oferta y negociar
Cuando encuentre la casa, haga la oferta por escrito, con el precio ofrecido y las condiciones que son importantes para usted: el plazo para la escritura, lo que se queda en la casa (electrodomésticos o muebles) y, si necesita hipoteca, que la compra depende de la aprobación del banco.
El precio pedido suele ser un punto de partida. Compararlo con ventas recientes de casas parecidas en la misma zona le da una base sólida para negociar.
El contrato de promesa de compraventa (CPCV)
Con el precio acordado, comprador y vendedor suelen firmar un contrato de promesa de compraventa, conocido en Portugal como CPCV (contrato-promessa de compra e venda). Es el documento en el que las dos partes se comprometen a firmar la escritura, con el precio, la fecha prevista y las condiciones de la operación.
En el contrato de promesa, el comprador entrega normalmente una señal (sinal): un importe pagado por adelantado, que después cuenta para el precio. Según la regla general del Código Civil portugués, si quien desiste es el comprador, pierde la señal; si es el vendedor, tiene que devolverla por duplicado. El contrato puede prever otras soluciones, por eso conviene leer cada cláusula con atención.
Antes de firmar, confirme que el contrato de promesa indica:
- la identificación completa de las partes y de la casa, igual a la del registro de la propiedad
- el precio, el importe de la señal y la forma de pago del resto
- el plazo para la escritura y quién la fija
- qué ocurre si el banco deniega la hipoteca
- que la casa se entrega libre de hipotecas y otras cargas
Un abogado o un solicitador (un profesional jurídico portugués que también puede formalizar escrituras) puede revisar el contrato antes de la firma, sobre todo si la operación tiene condiciones poco habituales.
IMT, impuesto de timbre y otros gastos
Antes de la escritura, el comprador paga dos impuestos a Finanças:
- IMT:
- el impuesto municipal sobre transmisiones de inmuebles (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), que paga quien compra. El importe depende del precio (o del valor patrimonial tributário, si es más alto), de la ubicación y del uso de la casa: el tipo es distinto para la casa en la que va a vivir y para una segunda residencia o una inversión.
- Impuesto de timbre (imposto do selo):
- un porcentaje del valor de la compra, que se paga también antes de la escritura. Si pide una hipoteca, hay además impuesto de timbre sobre el importe del préstamo.
Los tipos cambian con los presupuestos del Estado. El Portal das Finanças permite simular el IMT y el impuesto de timbre y da el importe para su caso.
Se suman los gastos de la escritura y del registro, que dependen de dónde y cómo se hagan, y, si hay hipoteca, la tasación de la casa por el banco, las comisiones y los seguros. Después de la compra, pasa a pagar cada año el IMI, el impuesto municipal sobre inmuebles, calculado sobre el valor patrimonial tributário con un tipo que fija cada ayuntamiento.
La escritura y el registro de la casa
La escritura es el momento en que la casa pasa a ser suya. Puede firmarse en una notaría, con un abogado o solicitador (en un documento que ellos autentican) o en una oficina Casa Pronta, un servicio público que se ocupa de la escritura y del registro en el mismo acto.
Ese día, comprador y vendedor firman, se paga el resto del precio y, si hay hipoteca, el banco firma el contrato del préstamo y la hipoteca. Lleve el documento de identidad y los justificantes de pago del IMT y del impuesto de timbre.
Después de la escritura, la compra tiene que inscribirse en el registro de la propiedad a su nombre. En Casa Pronta ocurre en el acto; en los demás casos, confirme quién se encarga del registro y pida la certificación actualizada.
Cuando reciba las llaves:
- ponga a su nombre los contratos de luz, agua, gas e internet
- si compró la casa para vivir, cambie el domicilio fiscal dentro del plazo que indica Finanças, para no perder los beneficios fiscales de la compra
- guarde la escritura, la certificación del registro y los justificantes de los impuestos: los necesitará si algún día vende
Dónde comprobar la información
- Portal das Finanças: la administración tributaria portuguesa: NIF, IMT, impuesto de timbre, IMI y simulación de los impuestos de la compra.
- Portal da Habitação: el portal público de vivienda, con las ayudas públicas a la compra de casa.
- Portal do Cliente Bancário: lo que debe saber antes de pedir una hipoteca, del Banco de Portugal.
- Portal da Justiça: el portal del Ministerio de Justicia: certificación del registro de la propiedad y oficinas Casa Pronta.
Cada compra tiene sus particularidades. Para su caso, hable con un abogado, solicitador o notario sobre el contrato y la escritura, y con el banco o un intermediario de crédito sobre la financiación.
