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Hipoteca: lo que le pedirá el banco
Una solicitud de hipoteca bien preparada se analiza más rápido y con menos idas y venidas. Esta guía reúne los documentos que suelen pedir los bancos, explica lo que evalúan y los términos que encontrará en las ofertas.
Cómo se desarrolla una solicitud de hipoteca
- Simulación: con sus ingresos, sus gastos y el valor de la casa, el banco calcula cuánto puede prestarle y cuál sería la cuota.
- Análisis de la solicitud: entrega los documentos y el banco evalúa su capacidad de pago.
- Aprobación: si el análisis es favorable, recibe las condiciones que propone el banco.
- Tasación de la casa: un tasador designado por el banco visita el inmueble y estima su valor.
- Oferta final y escritura: el banco presenta las condiciones definitivas, y el contrato de préstamo se firma el día de la escritura, cuando la casa cambia de manos.
Puede pedir simulaciones a varios bancos a la vez. Comparar ofertas es la forma más sencilla de conseguir mejores condiciones.
Documentos personales
- Documento de identidad válido; para ciudadanos extranjeros, también el justificante del permiso de residencia, cuando corresponda
- NIF, el número de identificación fiscal portugués
- Justificante de domicilio
- Documento que acredite el estado civil, si el banco lo pide
- Mapa de responsabilidades de crédito: la lista de los préstamos que tiene a su nombre en todos los bancos, que se pide gratis al Banco de Portugal
Si la hipoteca la piden dos personas, cada una entrega sus documentos.
Justificantes de ingresos
Es lo que más pesa en la decisión del banco. El número de meses o de años que se pide cambia según el banco, pero el conjunto es parecido:
- Trabajador por cuenta ajena:
- las nóminas más recientes, un certificado de la empresa con el tipo de contrato y la antigüedad, y la última declaración del IRS (el impuesto sobre la renta portugués) con la nota de liquidação (el documento de Finanças con el resultado del impuesto).
- Autónomo o empresario:
- las declaraciones del IRS de los últimos años, las facturas emitidas y certificados de que no tiene deudas con Finanças ni con la Seguridad Social. Los bancos suelen pedir un historial más largo, porque los ingresos varían más.
- En todos los casos:
- los extractos bancarios de los últimos meses, donde el banco comprueba la entrada de los ingresos y los gastos fijos.
- Ingresos de fuera de Portugal:
- los justificantes equivalentes del país de origen, muchas veces con traducción. Cada banco tiene sus propias normas para estos casos.
Documentos de la casa
Cuando ya ha elegido la casa, el banco necesita los documentos del inmueble para tasarlo y preparar el contrato:
- caderneta predial, la ficha de la casa en Finanças
- certidão permanente do registo predial, la certificación del registro de la propiedad, que muestra quién es el propietario y si hay hipotecas u otras cargas
- certificado energético
- contrato de promesa de compraventa (CPCV), si ya se ha firmado
- plano de la casa, en algunos casos
Con estos documentos, el banco encarga la tasación. Por regla general, el importe prestado se calcula a partir del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Si la tasación queda por debajo del precio, la diferencia tiene que salir de sus ahorros o negociarse con el vendedor.
Lo que analiza el banco antes de decidir
- Tasa de esfuerzo (taxa de esforço):
- la parte de sus ingresos mensuales comprometida con cuotas de préstamos, contando ya con la nueva. El Banco de Portugal recomienda límites para esta proporción, y los bancos los siguen en el análisis.
- Entrada:
- el importe que paga con dinero propio. El banco no suele financiar la totalidad de la casa, y una entrada mayor puede mejorar las condiciones ofrecidas.
- Estabilidad de los ingresos:
- el tipo de contrato de trabajo, la antigüedad y la regularidad de lo que cobra.
- Historial de crédito:
- cómo ha pagado préstamos anteriores y qué préstamos tiene hoy, algo que el banco consulta en la Central de Responsabilidades de Crédito del Banco de Portugal.
- Edad y plazo:
- el plazo del préstamo tiene límites y depende también de la edad de quien lo pide.
Términos que encontrará en las ofertas
- TAN:
- la tasa anual nominal, el interés que paga por el dinero prestado.
- TAEG:
- la tasa anual efectiva global, lo que en España se llama TAE: el coste total del préstamo en una sola cifra, con intereses, comisiones, seguros obligatorios e impuestos. Es la cifra adecuada para comparar ofertas de bancos distintos.
- Euríbor:
- el tipo de referencia al que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí. En una hipoteca a tipo variable, el interés sigue al Euríbor.
- Diferencial (spread):
- el margen que el banco suma al Euríbor. Queda fijado en el contrato y es una de las partes que se pueden negociar.
- Tipo fijo, variable o mixto:
- con tipo fijo, la cuota no cambia durante el periodo acordado; con tipo variable, sube y baja con el Euríbor; el mixto empieza fijo durante algunos años y después pasa a variable.
- FINE:
- la Ficha de Información Normalizada Europea, el documento que el banco entrega con las condiciones de la oferta. Tiene el mismo formato en todos los bancos, para que las ofertas se puedan comparar una al lado de otra.
Los bancos suelen exigir un seguro de vida y un seguro de hogar multirriesgo. Puede contratarlos con otra aseguradora, siempre que las coberturas sean equivalentes a las exigidas; compruebe en la oferta si eso cambia el diferencial.
Cómo preparar la solicitud
- Reúna los documentos antes de pedir simulaciones, para que las ofertas se hagan con números reales.
- Evite contratar nuevos préstamos en los meses anteriores a la solicitud, incluidas las compras a plazos.
- Revise las tarjetas de crédito: el límite disponible puede contar como deuda, aunque no lo use.
- Compruebe que los extractos bancarios muestran la entrada regular de los ingresos.
- Compare las FINE de varios bancos por la TAEG, y no solo por la cuota.
Cómo podemos ayudarle
Surpresa Plena le ayuda a preparar la solicitud de hipoteca en colaboración con un intermediario de crédito autorizado: Fernandes & Mota Intermediários, Lda (DSIC Algés), n.º de registro 0007037 en el Banco de Portugal.
Un intermediario de crédito es una entidad registrada en el Banco de Portugal, el banco central portugués, que presenta su solicitud a los bancos y sigue el análisis. Puede comprobar el registro de cualquier intermediario en el Portal do Cliente Bancário.
Dónde comprobar la información
- Portal do Cliente Bancário: el portal del Banco de Portugal: la hipoteca explicada, el mapa de responsabilidades de crédito y la lista de intermediarios de crédito registrados.
- Portal das Finanças: la administración tributaria portuguesa: declaraciones del IRS y certificados de que no tiene deudas con Finanças.
