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Crédit immobilier : ce que la banque va vous demander
Une demande de crédit immobilier bien préparée est étudiée plus vite et avec moins d'allers-retours. Ce guide réunit les documents que les banques demandent habituellement, explique ce qu'elles évaluent et les termes que vous trouverez dans leurs offres.
Le déroulement d'une demande de crédit immobilier
- Simulation : à partir de vos revenus, de vos charges et de la valeur du logement, la banque estime combien elle peut prêter et quelle serait la mensualité.
- Étude du dossier : vous remettez les documents et la banque évalue votre capacité de remboursement.
- Accord de principe : si l'étude est favorable, vous recevez les conditions que la banque propose.
- Expertise du logement : un expert désigné par la banque visite le bien et estime sa valeur.
- Offre définitive et acte de vente : la banque présente les conditions définitives, et le contrat de prêt est signé le jour de l'acte de vente (escritura).
Vous pouvez demander des simulations à plusieurs banques en même temps. Comparer les offres est le moyen le plus simple d'obtenir de meilleures conditions.
Pièces personnelles
- Pièce d'identité valide ; pour les ressortissants étrangers, aussi le justificatif du titre de séjour, le cas échéant
- NIF, le numéro d'identification fiscale portugais
- Justificatif de domicile
- Document attestant la situation familiale, si la banque le demande
- Relevé des engagements de crédit (mapa de responsabilidades de crédito) : la liste des crédits à votre nom dans toutes les banques, demandée gratuitement au Banco de Portugal
Si le crédit est demandé par deux personnes, chacune remet ses propres documents.
Justificatifs de revenus
C'est ce qui pèse le plus dans la décision de la banque. Le nombre de mois ou d'années demandé varie selon la banque, mais l'ensemble est semblable :
- Salarié :
- les bulletins de salaire les plus récents, une attestation de l'employeur précisant le type de contrat et l'ancienneté, et la dernière déclaration d'IRS (l'impôt sur le revenu portugais) avec l'avis d'imposition (nota de liquidação, le document de l'administration fiscale avec le résultat de l'impôt).
- Travailleur indépendant ou chef d'entreprise :
- les déclarations d'IRS des dernières années, les factures émises et des attestations indiquant que vous n'avez pas de dettes envers l'administration fiscale ni la Sécurité sociale. Les banques demandent souvent un historique plus long, car les revenus varient davantage.
- Dans tous les cas :
- les relevés bancaires des derniers mois, où la banque vérifie l'arrivée des revenus et les charges fixes.
- Revenus perçus hors du Portugal :
- les justificatifs équivalents du pays d'origine, souvent avec une traduction. Chaque banque a ses propres règles pour ces cas.
Documents du bien
Une fois le logement choisi, la banque a besoin des documents du bien pour l'expertiser et préparer le contrat :
- caderneta predial, la fiche du bien auprès de l'administration fiscale
- certidão permanente do registo predial, l'extrait du registre foncier, qui indique qui est le propriétaire et s'il existe des hypothèques ou d'autres charges
- certificat énergétique
- compromis de vente (CPCV), s'il a déjà été signé
- plan du logement, dans certains cas
Avec ces documents, la banque demande l'expertise. En règle générale, le montant prêté est calculé à partir du plus bas entre le prix d'achat et la valeur d'expertise. Si l'expertise est inférieure au prix, la différence doit venir de votre épargne ou être négociée avec le vendeur.
Ce que la banque analyse avant de décider
- Taux d'endettement (taxa de esforço) :
- la part de vos revenus mensuels consacrée aux mensualités de crédit, en comptant déjà la nouvelle. Le Banco de Portugal recommande des limites pour ce ratio, et les banques les suivent dans leur analyse.
- Apport personnel :
- la somme que vous payez avec votre propre argent. La banque ne finance généralement pas la totalité du logement, et un apport plus important peut améliorer les conditions proposées.
- Stabilité des revenus :
- le type de contrat de travail, l'ancienneté et la régularité de ce que vous percevez.
- Historique de crédit :
- la façon dont vous avez remboursé vos crédits passés et les crédits que vous avez aujourd'hui, que la banque consulte auprès de la Centrale des risques de crédit du Banco de Portugal.
- Âge et durée :
- la durée du prêt a des limites et dépend aussi de l'âge de l'emprunteur.
Les termes que vous trouverez dans les offres
- TAN :
- le taux annuel nominal, l'intérêt que vous payez sur la somme empruntée.
- TAEG :
- le taux annuel effectif global : le coût total du crédit en un seul chiffre, avec les intérêts, les commissions, les assurances obligatoires et les impôts. C'est le bon chiffre pour comparer les offres de banques différentes.
- Euribor :
- le taux de référence auquel les banques de la zone euro se prêtent de l'argent entre elles. Avec un crédit à taux variable, l'intérêt suit l'Euribor.
- Marge (spread) :
- la marge que la banque ajoute à l'Euribor. Elle est fixée dans le contrat et fait partie de ce qui peut se négocier.
- Taux fixe, variable ou mixte :
- avec un taux fixe, la mensualité ne change pas pendant la période convenue ; avec un taux variable, elle monte et descend avec l'Euribor ; le taux mixte commence fixe pendant quelques années puis devient variable.
- FINE :
- la Fiche d'information standardisée européenne (FISE), le document que la banque remet avec les conditions de l'offre. Elle a le même format dans toutes les banques, pour que les offres puissent être comparées côte à côte.
Les banques exigent généralement une assurance décès et une assurance multirisque habitation. Vous pouvez les souscrire auprès d'un autre assureur, à condition que les garanties soient équivalentes à celles exigées ; vérifiez dans l'offre si cela modifie la marge.
Comment préparer votre demande
- Réunissez les documents avant de demander des simulations, pour que les offres soient faites avec des chiffres réels.
- Évitez de souscrire de nouveaux crédits dans les mois qui précèdent la demande, y compris des achats en plusieurs fois.
- Passez en revue vos cartes de crédit : le plafond disponible peut compter comme un engagement, même si vous ne l'utilisez pas.
- Vérifiez que vos relevés bancaires montrent l'arrivée régulière de vos revenus.
- Comparez les FINE de plusieurs banques par le TAEG, et pas seulement par la mensualité.
Comment nous pouvons vous aider
Surpresa Plena vous aide à préparer votre dossier de crédit en partenariat avec un intermédiaire de crédit agréé : Fernandes & Mota Intermediários, Lda (DSIC Algés), immatriculé sous le n° 0007037 auprès du Banco de Portugal.
Un intermédiaire de crédit est une entité enregistrée auprès du Banco de Portugal, la banque centrale portugaise, qui présente votre demande aux banques et suit son étude. Vous pouvez vérifier l'enregistrement de tout intermédiaire sur le Portal do Cliente Bancário.
Où vérifier l'information
- Portal do Cliente Bancário : le portail du Banco de Portugal : le crédit immobilier expliqué, le relevé des engagements de crédit et la liste des intermédiaires de crédit enregistrés.
- Portal das Finanças : l'administration fiscale portugaise : déclarations d'IRS et attestations d'absence de dettes fiscales.
